Проблемный Крым: на полуострове остро ощущается нехватка качественного жилья для участников НИС

В марте 2016 года, на территории Крымского полуострова банками РНКБ и Россия по программе «Военная ипотека» был аккредитован ЖК «Эталон». «Эталон» стал первым и пока единственным доступным для участников НИС объектом для заключения договора участия в долевом строительстве на территории Крыма.

Тем не менее, в общем и целом ситуация со строительством жилого фонда в Крымском федеральном округе и покупкой там квартир и домов по военной ипотеке оставляет желать лучшего. Военнослужащие-участники НИС обращаются с жалобами о сложности и практически невозможности приобретения адекватного по стоимости и качеству жилья в данном регионе. Проблемы, возникающие в процессе приобретения в Крыму квартиры или дома по военной ипотеке, знакомы любому, кто пытался купить недвижимость или всеми правдами и неправдами все-таки смог оформить собственность в КФО. Существует масса преград, что-то оправдано, тот же перевод документов на собственность с украинских стандартов на российские, что-то не подлежит никакому оправданию.

Расхождения в законодательствах
Те собственники, кто по каким-либо причинам принял решение продать свою недвижимость, приобретенную еще в Украине, обязаны поставить эту недвижимость на кадастровый учет, получить техпаспорт в соответствии с требованиями законодательства РФ, и только после этого осуществлять сделку купли-продажи. А это требует времени, причем порой процесс затягивается из-за огромного количества ошибок и расхождений в документах. Кроме того, если вдруг недвижимость была приобретена в ипотеку, будучи в составе Украины, право собственности на такой объект зарегистрировать получится, но продажа просто невозможна, так как осуществить сделку собственник сможет только после того как расплатится по долгам с кредитором и снимет обременение, а кому платить кредит, если отношения с Украинскими кредитными организациями отсутствуют.

Осторожно, мошенники!
В связи с тем, что Украина до сих пор считает Крым своей территорией, на ее территории можно зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимости, расположенной в Крыму. Но что покупатель такой недвижимости будет делать с регистрационными документами, выданными органами юстиции Украины, не понятно, так как с марта 2014 года Россия признала такие сделки не действительными. Этим пользуются мошенники, они дважды продают свою недвижимость или земельный участок, первый раз на территории Крыма в соответствии с нормами РФ, а второй раз сделка купли-продажи регистрируется в Украине, продавец получает деньги дважды.

Риэлторы
Во избежание проблем с подбором и оформлением квадратных метров, покупатели, в том числе и военнослужащие, предпочитают обращаться в различные агентства, которые, на первый взгляд, могут помочь разобраться во всех коллизиях. Большинство таких «агентов» работает неофициально, не имея никакого юридического статуса, и действуют просто как частное лицо, соответственно, не несут никакой ответственности за результаты и последствия оказания услуг. Ажиотажный спрос со стороны россиян, желающих приобрести недвижимость «под солнцем», способствовал развитию мошеннических схем при продаже и росту процентов, которые «агенты» требуют за свои услуги. Как правило такие «риэлторы» получают свое вознаграждение как с покупателя (от 4 до 6 процентов в среднем), так с продавца (а фактически опять же с покупателя, это так называемая «закладка» в стоимость жилья, о которой покупатель не осведомлен).

Стоимость сделки существенно увеличивается, а учитывая то, что по старой привычке крымчане стоимость продаваемых «квадратов» рассчитывают и озвучивают в долларах США, окончательная стоимость зашкаливает все разумные границы, особенно на фоне периодических скачков курса валюты. Также, кроме долларов США, в объявлениях о продаже квартиры стоимость зачастую по непонятным и необъяснимым причинам, учитывая катастрофический уровень инфляции украинской валюты, указывается в гривнах.

Еще одной из проблем недвижимости Крыма является то, что значительное число жилья в Крыму принадлежит нынешним гражданам Украины. При переоформлении документов на недвижимость нерезиденты, имеющие собственность на территории Крымского полуострова, кроме расходов на услуги «агентов», кадастровых инженеров, сборов, дополнительно облагаются налогом на доходы по ставке 30%, что в свою очередь приводит к увеличению стоимости объекта и развитию новых мошеннических схем.

Жилой фонд, существующий на сегодняшний день в Крыму и Севастополе, — устаревший, построенный в основной своей массе еще в Советском Союзе, строительство при вхождении в состав Украины практически не осуществлялось, а если и осуществлялось, то нередко без соблюдения каких-либо норм и правил в оформлении разрешительной документации. Примером может служить снос ряда объектов, построенных в последние годы украинской истории Крыма без соблюдения каких-либо норм и получения всей необходимой разрешительной документации, в том числе непосредственно в Севастополе. Как показывает практика работы с недвижимостью в КФО, россияне предпочитают приобретать новое жилье, а сами крымчане отдают предпочтение вторичному рынку, приобретая его в целях дальнейшей сдачи отдыхающим. Лидерами продаж на вторичном рынке являются дореволюционные постройки, «сталинки», а также собственные частные дома.

Крым наш, но…
Отдельного освещения требует ситуация с землями на территории КФО.
После проведения референдума и присоединения Крыма к РФ, с марта по май 2014 года в силу объективных причин регистрация прав, в том числе на земельные угодья, на территории КФО не осуществлялась.
В том же 2014 году было объявлено о национализации объектов, в соответствии с постановлением Госсовета Крыма. Национализации подлежало то, что ранее принадлежало Украине, необходимо было переподчинить оставшиеся без управления и надзора предприятия. Национализировались стратегически значимые предприятия (энергетической, транспортной, жилой инфраструктуры, заводы по производству алкогольной продукции, туристического и курортного фонда), а также предприятия, оставленные своими собственниками и находящиеся на грани банкротства. Значительная часть национализированного имущества принадлежало украинским бизнесменам, в том числе крупнейшим олигархам, таким как И.Коломойский и С.Тарута.

Однако, не все олигархи и не последние лица Украины остались ни с чем. На сегодняшний день, на территории Крымского полуострова имеются угодья, фактически принадлежащие все тем же лицам.
Так, по результатам исследования, проведенного РБК, оказалось, что многие «лакомые» земли до сих пор являются собственностью фактически украинских компаний, в которых оформлены интересы ряда украинских бизнесменов. Причем право собственности на данные участки зарегистрированы были в 2015 году, после присоединения Крыма к России. Стоит отметить, что это действительно «земли», в масштабном смысле слова, а не какие-то «дачные участки».

Компании, связанным с Ринатом Ахметовым (самый богатый бизнесмен Украины), зарегистрированы собственниками шести участков общей площадью 3,6 га в Симеизе, 3,9 га в Парковом.
Фирмам, с которыми он связан еще один олигарх, Константин Григоришин (владелец группы «Энергетический стандарт»), принадлежит 3 крупных участка площадью почти в 3,4 га.
Еще четыре участка общим размером 7,4 га являются собственностью компаний, которые имеют прямое отношение к лидеру движения «Украинский выбор» — Виктору Медведчуку.
И самым скромным наделом владеет семья Азаровых, глава которой, является полной тезкой главы «Комитета спасения Украины», которым принадлежит шесть участков по 0,1 га на мысе Чехова.

Очевидно, что данные структуры, если и будут заниматься строительством, то исключительно в качестве получения коммерческой прибыли, при этом оставаясь собственниками земли.
В то же время, эти земли могли быть использованы российскими строительными компаниями для возведения нового, современного жилого фонда, в соответствии со всеми нормами законодательного права, которого катастрофически не хватает на сегодняшний день Крымскому полуострову.

Все это, помимо того, что тормозит экономику КФО, не дает возможности самой активной, прогосударственно-ориентированной и политически здоровой категории граждан, военнослужащим-участникам НИС, в полной мере реализовывать свое право на жилищное обеспечение.

Основными участниками накопительно-ипотечной системы являются военнослужащие Российской армии в возрасте 26 – 33 лет, это самый расцвет сил, возраст для реализации амбициозных целей, состоящие в браке и имеющие одного, двух детей или готовящихся к созданию семьи. Однако сегодня те, кто защищает границы Российской Федерации, те «вежливые люди», которые изменили историю России, в полной мере не имеют возможности обеспечить свою семью качественным жильем на территории, за которую рисковали своей жизнью и здоровьем.